Bất động sản giảm giá nhưng chưa rẻ

Thứ Tư, 25/05/2011

Bantinnhadat.vn - Siết chặt tín dụng, thanh khoản thấp, lãi suất cao, thiếu vốn, xóa bỏ hình thức chia lô bán nền... những đòn liên tiếp làm cho thị trường bất động sản ảm đạm, giảm giá, nhà đầu tư "tháo chạy" nhưng người mua vẫn chưa mặn mà.

Đua nhau giảm giá

Ngày 20/5 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã có văn bản số 3976/NHNN-CSTT về việc kiểm soát hoạt động tín dụng năm 2011. Thống đốc NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản và chứng khoán so với năm 2010.

Với động thái này cùng với đề xuất của bộ xây dựng về việc xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị đã ảnh hưởng trực tiếp tới toàn thị trường bất động sản đặc biệt là thị trường Hà Nội. Việc thắt chặt tín dụng, lãi suất ngân hàng cao lên đến 24 - 25% đã khiến cho nhiều chủ đầu tư buộc phải “bung” hàng ra với mức giá chào bán hết sức hấp dẫn, giảm từ 4 -5 triệu đồng/m².


Theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, giảm giá, bán khuyến mại là hệ quả tất yếu của việc thiếu vốn, thanh khoản hầu như không có. Bất động sản phía Nam - được coi là thị trường "đi trước về sau", hoạt động giảm giá, khuyến mại cho khách hàng khi mua căn hộ, chung cư diễn ra khá phổ biến, với nhiều hình thức phong phú thông qua giảm giá trực tiếp hoặc gián tiếp, không điều chỉnh tăng giá dù giá vật liệu, nhân công tăng 15 - 20%, cho khách hàng dùng thử nhà trước khi mua...

Cũng theo ông Cường, thị trường bất động sản phía Bắc diễn biến chậm hơn trong việc giảm giá là do sự trông chờ vào nguồn vốn cá nhân, và quan niệm ăn sâu trong mỗi người dân giảm giá đồng nghĩa với sản phấm kém chất lượng, có "khuyết tật". Nhưng trước nghị định 71, thông tư 16 của chính phủ, siết chặt tín dụng của ngân hàng, từ đầu tháng 5/2011 tại Hà Nội đã xuất hiện dấu hiệu của một làn sóng giảm giá bán để chạy hàng của các nhà đầu tư đối với đất nền tại một số dự án “nóng” trước đây. 

Đơn cử, một dự án có mặt tiền bám Quốc lộ 32, cách không xa trung tâm thành phố, vào tháng 2/2011, giá một căn liền kề 100m² đường 10,5m khoảng 55 triệu/m² thì nay được gia chủ chấp nhận bán ở mức 44 triệu/m². Giá cũng giảm khoảng 10 – 15% ở một số dự án khác như Tân Tây Đô, Văn Phú, Bắc Quốc lộ 32, Thanh Hà…

Dự án Geleximco khu A, B, C, D (nằm trên trục Đại lộ Thăng Long), giá cũng đã giảm từ 5-7 triệu đồng/m², giá mỗi m² liền kề hiện chỉ khoảng 40-42 triệu đồng/m², giá khu A giá 55-60 triệu đồng/m²…

Các dự án tại quận Long Biên, Gia Lâm, mức giá cũng khá mềm, giá đất nền đã xây thô ở khu đô thị mới Việt Hưng là 58-60 triệu đồng/m². Đặc biệt, đất biệt thự thuộc khu đất đấu giá Trâu Quỳ hiện xấp xỉ 30 triệu đồng/m²…

Đất nền ở phía tây ngoài áp lực về vốn thì việc giảm giá không phải là bất ngờ. Vì có thời điểm đất ở đây tăng gấp 20 - 30% trong thời gian ngắn, “thổi giá ảo”, bất chấp thực tế tiến độ dự án và hạ tầng chưa hoàn thiện.

Nhưng hiện nay không chỉ có đất nền giảm giá mà giá bán các căn hộ cũng được các chủ đầu tư chiết khấu cho khách hàng từ 10 - 12%. Dự án Rừng Cọ của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng đã tuyên bố giảm tới 12% cho khách hàng mua căn hộ trong 3 ngày chào bán từ 23 đến 25/4/2011, vào ngày 20/5 Vihajico lại tiếp tục chiết khấu 10% giá căn hộ cho khách hàng trong chương trình “Ecopark đón chào mùa hạ”. Với động thái này, giá bán căn hộ Rừng Cọ chỉ còn từ 18,5 triệu đồng/m². Như vậy, trong vòng chưa đầy 1 tháng, Vihajico tiến hành chiết khấu tới 2 lần cho khách hàng khi mua căn hộ. Mới đây , Công ty Cổ phần Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc cũng đưa ra mức giảm tới 10% giá niêm yết cho khách hàng đặt mua đất nền dự án Biệt thự sân golf cao cấp Cửa Lò trong 2 ngày rao bán đầu tiên 15 và 16/5.

Việc giảm giá sẽ đưa giá đất trở về với giá trị thực và cũng là cơ hội cho những người có nhu cầu thực thụ sở hữu được đất Hà Nội.

Đất ở đâu rẻ thì mua

Đối với thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Hữu Cường cũng có lời khuyên đối với các nhà đầu tư cá nhân là đất ở đâu rẻ thì mua. Nhưng trên thực tế chúng ta thấy nhiều khu vực chào bán, hạ giá mà vẫn chưa thu hút được nhà đầu tư, người dân. Điều này có thể được lý giải là do giá đất tại các khu vực này quá cao so với giá trị thực, mặc dù mức giá đã được giảm tới 10 - 12%.

Tuy đã giảm nhưng giá của mỗi căn hộ tại một số dự án vẫn rất cao, chủ yếu được tính từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng. Do vậy, đối với những người làm công ăn lương hay đối tượng có thu nhập thấp thì việc sở hữu một căn nhà trong thời điểm này vẫn là giấc mơ xa vời.

Bên cạnh đó những dự án giảm giá thường là các dự án bán đất nền hoặc các dự án biệt thự cao cao cấp. Còn các dự án chung cư, những sản phẩm mà người có thu nhập trung bình và thấp có thể “với” tới thì lại chưa giảm giá.

Cũng theo ông, các chủ đầu tư, dự án nên chuyển dần từ nội thành ra ngoại thành vì giá thành xây dựng, nguồn vốn huy động, thủ tục sẽ đơn giản hơn rất nhiều so với xây dựng dự án trong nội đô. Đất tại nội thành Hà Nội quá cao, chỉ thích hợp với những người có vốn lớn và trường vốn. Còn đối với các nhà đầu tư nhỏ, vốn ít thì đất ngoại thành sẽ là sự lựa chọn đúng đắn khi đầu tư đúng thời điểm.

Từ xưa tới nay, Hà Nội vẫn là trung tâm, an cư tại đây vẫn là mong ước của nhiều người. Ví giá đất có giảm nhưng vẫn là quá cao so với giá trị thực và mức thu nhập của phần lớn người dân. Nên thực trạng ế ẩm, giao dịch ít trong hoạt động bất động sản sẽ là bức tranh toàn thể trong thời gian tới.