BĐS 2010: Khép lại một năm đầy biến động
Năm 2010 đối với thị trường BĐS Việt Nam mà đặc biệt là ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM liên tục có những biến động, tăng giảm bất thường.Sốt đất nhờ quy hoạch
Thị trường BĐS luôn là một thị trường rất nhạy cảm với các chủ trương, chính sách mới. Một điểm nhấn đáng kể tác động tới bộ mặt thị trường BĐS Hà Nội những tháng đầu năm vừa qua chính là bản đồ án quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050. Nội dung chính của đồ án là phát triển thành phố Hà Nội theo hướng có đô thị hạt nhân và 5 đô thị vệ tinh được đưa ra lấy ý kiến người dân từ vào tháng 4/2010. Tuy nhiên, những thông tin về trung tâm hành chính ở Ba Vì cũng như việc xây dựng trục Hồ Tây – Ba Vì (Trục Tâm Linh) đã kịp tạo nên những cơn sốt nóng hơn bao giờ hết cho thị trường BĐS Hà Nội.
Trước tháng 1/2010 tại các xã Vân Hòa, Yên Bài, Tản Lĩnh huyện Ba Vì, giá đất vườn đất trồng cây lâu năm được chào bán dao động trong khoảng 50 - 70 triệu đồng/sào. Chỉ sau đó vài tháng, sau khi tin đồn về quy hoạch chung thủ đô được truyền tai nhau, giá đất vườn trồng cây lâu năm tại đây đã lên đến 150 - 200 triệu đ/sào. Người người làm môi giới, các văn phòng giao dịch đất đai mọc lên nhan nhản khắp nơi, nhà đầu cơ, cò đất tha hồ làm giá khiến giá đất tại Ba Vì và các khu vực tăng lên từng ngày. Giá đất tại các trục đường mới thông như đường Lê Văn Lương, Đại lộ Thăng Long, các dự án được đầu tư xung quanh khu vực này cũng tăng từ 10-25% bởi hạ tầng được quy hoạch phát triển, kết nối trung tâm dễ dàng hơn. Tuy nhiên, giao dịch thành công không nhiều vì mức giá tăng cao quá mức, vượt khả năng chi trả của những đối tượng có nhu cầu thực.
TP.HCM: Giao dịch và giá cả đều sụt giảm
Tại TP.HCM, ngược lại, lại trải qua những đợt sụt giảm mạnh mẽ về giao dịch và giá cả trong đó đáng kể nhất là phân khúc văn phòng cho thuê. Sau khi giá thuê đạt đỉnh (khoảng 55 USD/m2/tháng văn phòng hạng A, khoảng 37-38 USD/m2/tháng đối với hạng B) vào giữa năm 2008 sang đầu năm 2009 giá thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm. Giải thích cho điều này, có thể kể đến ảnh hưởng của tình hình thị trường chung trong bối cảnh cung vượt quá cầu và suy thoái kinh tế cũng đang ảnh hưởng nặng nề đến làm ăn và thu nhập của các doanh nghiệp (khách thuê hiện tại), và cả khách thuê mới.
Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh rơi vào tình trạng chào bán nhiều mà người mua không được bao nhiêu. Theo thống kê của các công ty nước ngoài như Cushman Wakefield, CBRE, Savills..., tổng nguồn cung của thị trường căn hộ tại TP.HCM tăng từng quý và đạt 16.600 căn hộ trong quý 3/2010. Để thu hút người mua, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn cũng như nhiều hoạt động mở rộng địa bàn để chào bán sản phẩm. Đổ bộ ra Bắc để giới thiệu dự án cũng là một xu hướng của nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam trong năm vừa qua.
Nhà ở giá thấp và trung bình được chuộng
Sự kiện Khu chung cư thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) do Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận với rất nhiều người xếp hàng bốc thăm dành quyền mua nhà và sự phát triển nở rộ của loại hình nhà ở này trên cả 2 thị trường BĐS lớn là Hà Nội và TP.HCM đã chứng tỏ sức hút không thể chối cãi của những căn hộ giá mềm, vừa túi tiền đối với nhiều nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu mua nhà để ở.
Kỷ lục dự án nhà ở thu nhập thấp lớn nhất toàn quốc hiện nay thuộc về TCT Vinaconex với tổng số hơn 1.500 căn hộ được khởi công xây dựng tại Khu Kiến Hưng (Hà Đông) vào cuối tháng 8. Tổng công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng (Viglacera) cũng thử sức tại phân khúc thị trường này với 1.000 căn hộ khởi công xây dựng cuối tháng 7 tại Đặng Xá (Gia Lâm) và tiếp tục triển khai 124 căn hộ tại Đại Mỗ (Từ Liêm). Tại các quận ven đô Sài Gòn cũng có nhiều dự án giá trung bình đổ bộ vào thị trường như: Lotus Garden (Tân Phú), Green Hills (Bình Tân), Đại Thành (Tân Phú), TDH Trường Thọ (Thủ Đức), Phố Đông Hoa Sen và Trung Đông Plaza (quận 9)…
Sự ra đời của nhiều chính sách mới
Nghị định 71 và thông tư 16 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở với những quy định mới về huy động vốn, cho phép uỷ quyền công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng sẽ trở thành chiếc phao đưa thị trường dần thoát khỏi cảnh trầm lắng của năm vừa qua. Bên cạnh đó, một điều khoản cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho căn hộ chung cư mini đã góp phần tạo nên cơn sốt về loại hình căn hộ này trên thị trường.
Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010 về việc tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% đã dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.
Nghị định 69 về vấn đề GPMB được Chính phủ được ban hành vào tháng 8/2009 nhưng lại được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc,...tăng cao. Điều đó đã đẩy giá bất động sản tăng cao hơn.
Việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61 với những quy định đền bù tái định cư căn hộ mới có diện tích gấp từ 1,5 đến 2,5 lần căn hộ cũng là một nét mới về chính sách trong năm vừa qua.
Nhiều dự án quy mô lớn
Từ dự án Bitexco Financial Tower 68 tầng tại TP.HCM, tòa nhà 102 tầng của Tổng Công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam, tháp Keangnam Landmark tráng lệ tới các dự án sòng bạc Las Vegas đầu tiên tại Việt Nam có tổng mức đầu tư 4,2 tỷ USD hay khu phức hợp giải trí HapplyLand Long An được xây dựng trên diện tích gần 700ha, những dự án "khủng" cả về quy mô lẫn vốn đầu tư như thế này dường như không còn quá hiếm.
Bên cạnh đó, trong khi thị trường bất động sản khá trầm lắng, những biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có giá triệu đô vẫn đắt hàng, đặc biệt là ở thị trường miền Trung.
Năm 2010 đã khép lại, thị trường BĐS Việt Nam đang thực sự kỳ vọng vào một năm sôi động hơn với sự phát triển tích cực và cạnh tranh quyết liệt về giá cả.
HL (Tổng hợp)
