Diện mạo mới cho thị trường BĐS

Thứ Sáu, 30/07/2010

Theo đánh giá của ông Vũ Xuân Thiện-Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS-Bộ Xây dựng, Nghị định 71 sau khi chính thức có hiệu lực vào ngày 8-8-2010 sẽ giúp cho hoạt động kinh doanh BĐS được thông thoáng, minh bạch hơn đối với tất cả các đối tượng tham gia thị trường.

> Nghị định 71 sẽ kích thích nguồn cung

Đồng thời, Nghị định cũng góp phần đảm bảo quyền lợi chính đáng cho nhà đầu tư, doanh nghiệp, dịch vụ kinh doanh BĐS, người mua nhà, và nhất là làm thay đổi ý thức của người dân khi thay đổi phương thức mua bán qua sàn giao dịch BĐS.

Triển vọng đầu tư hấp dẫn, ổn định và an toàn

Thị trường BĐS vốn luôn chịu tác động bởi những thông tin thiếu công khai, minh bạch và những chiêu làm giá nhằm tạo ra những "cơn sốt ảo" của giới đầu cơ. Tuy nhiên, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực, những quy định cụ thể về quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia mua bán, giao dịch BĐS cũng như vai trò quản lý của Nhà nước sẽ cải thiện đáng kể tình trạng này.

Điểm quan trọng nhất trong Nghị định 71 được quy định tại Điều 9 là việc huy động vốn để đầu tư xây dựng dự án. Theo đó, chỉ các nhà đầu tư có đủ năng lực thật sự mới có thể tham gia vào thực hiện đầu tư, tránh tình trạng sang nhượng dự án, mua nhà trên giấy làm “nhiễu” thị trường như trong thời gian qua. Chủ đầu tư có quyền huy động vốn của các công ty thứ cấp ngay sau khi giải phóng mặt bằng với lượng vốn huy động bằng 20% tổng vốn đầu tư dự án. Như vậy, các doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính vẫn có khả năng tham gia dự án và được phân chia sản phẩm. Các doanh nghiệp này, với danh nghĩa hợp tác đầu tư với Chủ đầu tư cấp I để được hưởng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kèm theo.
 
Các dự án nhà ở xã hội không huy động vốn từ ngân sách nhà nước sẽ được ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ về tín dụng đầu tư cũng như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án. Chính sách ưu đãi này nhằm khuyến khích các doanh ngiệp đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội – một trong những phân khúc hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển. Cá nhân, hộ gia đình sẽ được mua nhà giá rẻ với thời gian sử dụng lâu dài, ổn định với điều kiện chỉ được sang nhượng, chuyển đổi sở hữu sau 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng.


Đối với hầu hết các dự án nhà ở và khu đô thị mới, chủ đầu tư và khách hàng là hai đối tượng có nhu cầu góp vốn lớn nhất nhằm thu về lợi nhuận và được phân chia sản phẩm. Trong Nghị định này, mỗi bên đều được quy định quyền hạn và nghĩa vụ cụ thể tùy theo các hình thức và tỷ lệ góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước (thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) khi dự án được phê duyệt thiết kế và đã hoàn thành xong phần móng. Đây là quy định mới nhằm “siết chặt” tình trạng bán nhà trên giấy của giới đầu cơ trong khi vốn triển khai dự án chưa được đảm bảo, bên tham gia hợp tác kinh doanh chưa ký hợp đồng sở hữu nhà, đồng thời cũng nhằm tránh rủi ro cho khách hàng và tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS.

Từng bước ổn định, phát triển và làm minh bạch thị trường

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS trong một vài năm tới sẽ trầm lắng nhưng phát triển ổn định, chuyên nghiệp và minh bạch hơn sau khi Nghị định 71 có hiệu lực. Các nhà đầu tư sẽ khó “kiếm lời” trong thời gian ngắn hạn, tuy nhiên, dòng vốn đầu tư vốn bị “treo” lâu nay sẽ được huy động nhanh hơn giúp nhiều dự án BĐS sớm được triển khai.

Thị trường BĐS Hà Nội trong 6 tháng đầu năm liên tục có nhiều biến động, khu vực phía Tây và Tây nam Hà Nội được đánh giá có mức giá bán tăng nóng nhất. So với năm 2009, giá bất động sản tại đây tăng tới 40% đối với khu vực dự án và từ 200-300% đối với khu vực đất thổ cư, nhất là tại các khu vực ngoại thành. Theo ông Ngô Trung Hải - Viện trưởng Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn, bên cạnh những nguyên nhân về cung cầu thị trường, tâm lý nhà đầu tư thì việc thiếu thông tin cũng như những chiêu bài “tung hỏa mù” về những định hướng cơ bản của đồ án Quy hoạch xây dựng thủ đô đã tác động không nhỏ đến xu hướng thị trường thời gian qua.

Như vậy, chính việc thiếu thông tin cụ thể và tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư ngắn hạn đã đẩy giá đất tại Hà Nội ở ngưỡng cao. Việc áp dụng Nghị định 71 sẽ là một động thái tích cực góp phần hạ nhiệt cho thị trường và đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư cũng như cho khách hàng. Bên cạnh đó, khi những định hướng phát triển đô thị được phê duyệt, hoạt động kinh doanh BĐS sẽ có thêm nhiều cơ hội và triển vọng mới, đáp ứng nhu cầu tìm kiếm chỗ ở và đầu tư chính đáng của người dân.